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경기 김포시 풍무동 '풍무역 롯데캐슬 시그니처'의 1순위 청약이 진행 중인 가운데 사업 배경과 프로젝트파이낸싱(PF) 조달 현황에 관심이 쏠린다.
이 현장은 기존에 지역주택조합사업으로 추진됐지만 민간시행사의 도시개발사업으로 노선이 변경됐다. ㈜풍무이엔씨가 공장부지를 매입해 시행하고 있으며 롯데건설이 시공을 맡았다.

풍무역 롯데캐슬 시그니처가 들어서는 풍무동 30-1번지 일대는 폐업한 중소 규모의 공장이 몰려있던 곳이다.
기존에는 이곳을 지역주택조합 방식으로 개발해 '풍무 스카이파크'라는 단지를 조성할 예정이었으나 좌초됐다.

풍무관리5지역주택조합은 2020년 4월 사업에 착수해 6월 추진위원회를 설립했고 10월 조합원 모집신고 등의 절차를 거쳤다.
DL이앤씨를 예비 시공사로 선정하는 등 본격화에 나섰으나 지주택 사업의 불확실성이 큰 만큼 조합원 모집에 어려움을 겪으면서 해산하게 된 것으로 보인다.

지주택 사업 추진 당시 김포시에서는 풍무역세권, 사우동 등 도시개발사업이 한창 진행됐으며
지주택과 관련한 문제도 빈번히 일어났다. 김포시는 지주택과 관련한 조합원의 민원이 잇따르자 2021년 지주택 가입 전 주의 안내문을 작성해 배포하기도 했다.
지주택 사업은 조합원이 시행 주체가 되는 만큼 일반분양에 비해 저렴하게 주택을 마련할 수 있지만 토지 확보 실패와 도시관리계획 변경 등
리스크가 커 손해를 보는 사례가 대부분이기 때문이다.

조합 해산 이후 풍무이엔씨가 부지를 사들였고 2022년 5월 롯데건설과 도급계약을 체결하며 사업 재추진을 알렸다.
이후 2023년 최초 사업계획 승인, 올해 3월 사업승인 변경이 완료됐고 4월 착공과 분양 일정에 돌입했다. 풍무이엔씨는 무궁화신탁에 시행을 위탁한 상태다.

도시개발사업의 자금 조달은 대개 PF로 이뤄진다. PF를 일으킬 때 사업 주체인 시행사가 영세한 경우가 많아 우량한 건설사가 신용보강을 제공한다.
롯데건설은 풍무이엔씨가 일으킨 PF에 신용보강을 제공하며 대출 성사를 지원하고 있다.
2022년 브리지론 770억원에 자금보충을 약정한 것을 시작으로 현재 브리지론 1240억원에 자금보충, 본PF 2230억원에 책임준공(미이행시 조건부 채무인수) 등의 신용보강을 제공했다.
본PF는 하나증권 주관으로 지난해 5월 조달했으며 만기는 2028년 4월30일이다. 주택도시보증공사(HUG)의 보증으로 4%의 저렴한 금리가 설정됐다.
본PF를 조달했음에도 브리지론은 유지되고 있으며 대지조성과 기반시설 공사비로 투입 중이다. 분양 일정에 돌입한 만큼 중도금을 거둬들여 상환해 나갈 계획이다.

롯데건설 경영위원회는 PF 자금 조달을 주요 안건으로 다뤘고 지난해 약정 체결, 변경 등 7건을 가결했다. 도급액은 1705억원으로 2028년 5월 준공 예정이다.
청약 일정은 3월 31일 특별공급을 진행했고 358가구 모집에 108건이 접수됐다. 풍무역 롯데캐슬 시그니처 일반분양은 1일 1순위, 2일 2순위 청약을 받는다. 당첨자 발표는 8일, 정당계약은 21~23일까지다.
1순위 청약 대상은 청약통장 가입 기간 6개월 이상, 지역·면적별 예치금을 충족한 만 19세 이상의 김포시(해당지역), 수도권(기타지역) 거주자다.
주택 소유 여부와 상관없이 세대주, 세대원 누구나 1순위 청약이 가능하며 전매 가능일은 입주자 선정일로부터 6개월 이후다.
정당계약 시 1000만원만 지불하면 계약이 가능하며 계약일로부터 15일 이내에 나머지를 납부하면 된다. 중도금 60%는 이자 후불제가 적용된다.